Q&A dự án căn hộ Dream Home Riverside Quận 8 (P2)

Quy trình ký kết hợp đồng mua bán dự án Dream Home Riverside Quan 8 được thực hiện theo các bước sau:

1. Ký thỏa thuận cọc với đơn vị phân phối
2. Ký hợp đồng cọc với chủ đầu tư
3. Ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư

Theo hướng dẫn của ngân hàng Sea Bank

Hiện nay, khi làm thủ tục vay ngân hàng, khách hàng cần chuẩn bị những hồ sơ sau:

• Chứng minh nhân dân (nếu kết hôn thì gồm CMND của cả 2 vợ chồng)
• Sổ hộ khẩu thường trú / Đăng ký tạm trú / Xác nhận tạm trú
• Giấy đăng ký kết hôn / Xác nhận độc thân
• Giấy đăng ký kinh doanh (đối với bên vay là tổ chức)
• Hợp đồng lao động / Quyết định bổ nhiệm và sao kê bảng lương 6 tháng gần nhất / Xác nhận thu nhập của cơ quan và hồ sơ khác theo yêu cầu của ngân hàng
• Hợp đồng cọc ký với chủ đầu tư

Theo quy định pháp luật nhà ở hiện hành

Đối với trường hợp người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam, cần có những hồ sơ sau:

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài hồ sơ gồm:

• Hộ chiếu
• Visa nhập cảnh vào Việt Nam
• (Lưu ý): Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn Quốc Tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam

Đối với người nước ngoài:

• Hộ chiếu
• Visa nhập cảnh vào Việt Nam
• Văn bản cam kết không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của Pháp Luật

Đối với tổ chức nước ngoài:

• Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
• Lưu ý: Đây là hồ sơ mà khách hàng cần cung cấp khi ký Hợp đồng đặt cọc / Hợp đồng mua bán, khi chủ đầu tư tiến hành cấp giấy chứng nhận thì khách hàng phải cung cấp hồ sơ theo quy định của cơ quan nhà nước.

Đối với Người nước ngoài, tổ chức nước ngoài phải thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

Đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện mua, bán nhà ở tại Việt Nam sẽ phải mở tài khoản tại ngân hàng và thực hiện thanh toán, chuyển khoản ngân hàng của Chủ Đầu Tư.

Quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán như sau:

• Khách hàng liên hệ chủ đầu tư để được hướng dẫn và cung cấp giấy tờ cần thiết
• Khách hàng (bên bán) và bên mua ký hợp đồng chuyển nhượng (theo mẫu quy đinh) tại phòng Công Chứng.
• Bên bán tiến hành nộp thuê thu nhập cá nhân
• Các bên liên hệ Chủ đầu tư để xác nhận và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng

(Được quy định tại chương V Thông tư 19/2016/TT-BXD)

Lưu ý: Khách hàng phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Nhà Nước

• Tại dự án Dream Home Riverside có 3 tòa tháp tên lần lượt là: Emerald, Sapphire và Diamond
• Tại mỗi tòa có 2 block A&B, trong đó Block A có vị trí view mặt ngoài là đường Nguyễn Văn Linh

• Phí quản lý đã được quy định trong Hợp đồng mua bán. Tùy theo tình hình quản lý, vận hành nhà chung cư nếu phí quản lý không đảm bảo để hoạt động thì chủ đầu tư (trong thời gian ban quản trị chưa thành lập) hoặc ban quản trị xem xét điều chỉnh trên cơ sở thông qua của hội nghị nhà chung cư.
• Phí này được tính toán dựa trên các chi phí phải trả để vận hành chung cư như: chi phí cho ban quản lý / ban quản trị hoạt động, chi phí vệ sinh, chi phí bảo vệ, chi phí cây xanh và các chi phí khác có liên quan...
• Những chi phí này không bao gồm chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (Điều 106 luật nhà ở 2014)

Phí quản lý sẽ được thu khi khách hàng nhận bàn giao căn hộ. Khách hàng sẽ đóng 1 lần cho năm đầu tiên. Năm tiếp theo khách hàng đóng hàng tháng vào ngày 5 hàng tháng.

• Thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính là 2% trên giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
• Tuy nhiên, các xác định giá chuyển nhượng tại mỗi chi cục thuế của Quận, Huyện lại khác nhau, theo đó có hai cách xác định là (1) giá chuyển nhượng là tổng giá trị Hợp đồng mua bán hoặc (2) giá chuyển nhượng là giá trị mà khách hàng (Bên bán) đá thanh toán cho chủ đầu tư cộng giá trị chênh lệch (nếu có) được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng của bên bán và bên mua tại phòng công chứng.
• Nơi nộp thuế: Bất động sản nằm ở quận, huyện nào thì nộp thuế tại chi cục thuế Quận, Huyện đó.

Khách hàng phải đóng các loại thuế, phí, lệ phí sau đây theo quy định của Nhà nước tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận.

Hiện nay các thuế, phí, lệ phí này được quy định:

• Thuế trước bạ: 0.5% trên giá trị căn hộ (giá trị căn hộ để tính thuế không phải là giá trị theo hợp đồng mua bán mà sẽ được tính theo quy định của nhà nước => thông thương giá trị này thấp hơn giá trị trên hợp đồng mua bán)
• Lệ phí đo vẽ (hiện nay mức phí này khoảng trên dưới 1 triệu/căn)
• Phí thẩm định, kiểm tra bản vẽ (phí này theo quy định của cơ quan cá nhân và không quá 500.000 đồng đối với tổ chức)

Các loại phí khác theo quy định của nhà nước (nếu có)

• Theo quy định của nhà nước, Việt Kiều được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chỉ cần điều kiện là "được phép nhập cảnh vào Việt Nam" (khoản 1 Điều 8 Luật nhà ở 2014).
• Đối với Tổ chức nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp. (Khoản 2 Điều 160 Luật nhà ở 2014)
• Trường hợp là Người nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. (Khoản 3 Điều 160 Luật nhà ở 2014)

• Việt Kiều được mua nhà ở thương mại của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật (điểm b khoản 2 Điều 8 Luật KDBĐS).
• Trường hợp là tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án phát triển nhà ở, Tức tổ chức, cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà phố riêng lẻ (điểm b khoản 2 Điều 159).

*Lưu ý: Tổ chức và người nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. (điểm a khoản 2 điều 161 luật nhà ở 2014).

Thời hạn sở hữu nahf ở đối với Việt Kiều, người nước ngoài như sau:

• Việt Kiều: được quyền sở hữu nhà ở và thời hạn sở hữu ổn định lâu dài như công dân Việt Nam (khoản 1 - Điều 10 Luật nhà ở 2014).
• Đối với tổ chức nước ngoài: Thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm: thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp giấy chứng nhận và được ghi rõ trong giấy chứng nhận này.
• Người nước ngoài: được sở hữu nhà với thời hạn là 50 năm kể từ ngày cấp GCN và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính Phủ nếu có nhu cầu (điểm c khoản 2 điều 161 luật nhà ở 2014).

Thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam (điểm c khoản 2 điều 161 luật nhà ở 2014).

Lưu ý: Việc xác định thời hạn sở hữu nhà ở đối với người Việt Kiều (người Việt Nam định cư ở nước ngoài), cá nhân, tổ chức nước ngoài theo quy định của pháp luật nhà ở hiện hành.

Theo Luật nhà ở, Luật đất đai quy định tại thời điểm cấp giấy:

Hiện nay diện tích này được quy định tại điều 7 thông tư 23/2014/TT BTNMT

Diện tích thể hiện trên giấy chứng nhận là diện tích thông thủy (Về diện tích sử dụng (tim tường)) thì tùy theo quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận có thể thể hiện hoặc không thể hiện.

Thực tế hiện nay, có một số trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ thể hiện cả hai loại diện tích (tim tường & thông thủy). 

Hiện pháp luật không có quy định về việc giới hạn tăng giảm. Nội dung này là thực hiện trên tinh thần thỏa thuận của hai bên (nếu có). Công Ty sẽ giới hạn diện tích này là +/- 3% diện tích căn hộ.

Mặt khác, việc xây dựng căn hộ phải tuân thủ theo thiết kế đã gửi đến cơ quan có hẩm quyền phê duyệt nếu sai thì chủ đầu tư sẽ bị phạt theo quy định và giá trị phạt tương đối lớn. Nên chủ đầu tư không thể tự ý tăng/ giảm diện tích của căn hộ.

Đồng thời hợp đồng mua bán cũng đã quy định trường hợp diện tích có tăng giảm thì giá bán cũng sẽ được tính lại tương ứng với diện tích tăng giảm. Trong trường hợp này vẫn đảm bảo quyền lợi của khách hàng.

Thuế, phí phát sinh nào khi sử dụng căn hộ bao gồm:

• Phí quản lý vận hành nhà chung cư.
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có theo quy định của nhà nước)
• Và các loại phí khác phát sinh khi khách hàng sử dụng.