Quy hoạch 1/500 là gì? Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500

Đối với bất kỳ dự án bất động sản xây dựng cụ thể nào điều đáng quan tâm nhất về dự án luôn là pháp lý, chủ đầu tư cần phải lập bản thảo quy hoạch chi tiết 1/500 sau khi khu vực được cấp phép đầu tư có quy hoạch chi tiết 1/2000. Vậy quy hoạch 1/500 là gì? Quy hoạch 1/500 có quan trọng đối với một dự án bất động sản không? Cùng diaocdautu.com.vn theo bài viết này để cùng tìm hiểu về quy hoạch 1/500 nhé!

Bản đồ quy hoạch 1/500 khu dân cư

Quy hoạch 1/500 là gì?

Giấy phép quy hoạch đất 1/500 là triển khai cụ thể hóa quy hoạch đô thị phù hợp với tỉ lệ 1/2000. Và đây chính là cơ sở để chủ đầu tư lập nên các dự án xây dựng khác với đầy đủ giấy tờ được cấp phép và nhà quản lý đầu tư dựa vào đó để đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết của đô thị theo tỉ lệ 1/500 phải  phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 1/2000. Các quy hoạch đã được chính quyền địa phương tổ chức lập nên và cấp phép cho các giấy tờ xây dựng cho dự án.

Quy hoạch chi tiết 1/500 là quy hoạch xây dựng đất 1/500 bao gồm: Quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Trong đó có bao gồm luôn quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500.

Quy hoạch Vùng của 1/500 là gì?

Quy hoạch xây dựng vùng là việc tổ chức hệ thống đô thị, nông thôn, khu chức năng đặc thù và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong địa giới hành chính của một tỉnh hoặc một huyện, liên tỉnh, liên huyện phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Quy hoạch 2017 (có hiệu lực từ 01/01/2019) thì nội dung này được quy định như sau:

Quy hoạch vùng là quy hoạch cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia ở cấp vùng về không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hệ thống đô thị và phân bố dân cư nông thôn, xây dựng vùng liên tỉnh, kết cấu hạ tầng, nguồn nước lưu vực sông, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên cơ sở kết nối các tỉnh.

Trên đây là nội dung tư vấn về quy hoạch vùng. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này vui lòng tham khảo thêm tại Luật Quy hoạch 2017.

Quy hoạch chung là gì?

Quy hoạch chung là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững.

Quy hoạch chi tiết 1/500 có những quy định cụ thể như sau:

• Quy hoạch 1/500 phải gắn liền với một dự án đầu tư cụ thể.
• Quy hoạch 1/500 là cơ sở để được cấp giấy phép xây dựng (sau này cho dự án) và lập dự án đầu tư xây dựng.
• Các chỉ tiêu về xây dựng phải có mà quy hoạch chi tiết 1/500 phải thể hiện như: dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian, kiến trúc, công trình hạ tầng, kiến trúc/thiết kế chi tiết của từng lô đất, đánh giá môi trường…với quy hoạch 1/500, chúng ta có thể xác định được mối quan hệ giữa các công trình thuộc quy hoạch với các yếu tố bên ngoài của quy hoạch như: cổng vào, đường đi, tường rào…

Thiết kế đô thị là gì?

Là việc cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị về mặt tổ chức không gian chức năng bên ngoài công trình, bố cục không gian, tạo cảnh và trang trí trong không gian đô thị; hình thành và cải thiện môi trường; hoàn thiện thiết bị bên ngoài. Như vậy, bản chất của thiết kế đô thị là thiết kế kiến trúc của không gian đô thị. Thiết kế đô thị thường được chia làm ba loại sau:

Bản vẽ thiết kế:

• Đa dạng theo tính chất của các khu vực chức năng trong đô thị, trong các cấp độ từ tổng thể đến chi tiết; từ các đề xuất về cảnh quan tổng thể, phân vùng cảnh quan và không gian lớn đến các giải pháp về tuyến, trục cảnh quan, tổ hợp các không gian nhỏ hơn và các đề xuất liên quan đến các công trình kiến trúc như màu sắc, vật liệu, tầng cao... Hàm lượng về nội dung thiết kế đô thị, việc quan tâm đến các khía cạnh xã hội, tiện nghi trong không gian trong mỗi một loại hình đồ án là không giống nhau.

Các quy định, hướng dẫn

• Trong thiết kế đô thị khác nhau về mức độ chặt chẽ, thể chế hóa theo tính chất của từng khu vực, từng đối tượng quản lý.

Thể chế

• Thiết kế đô thị đưa ra quy định có những điều khoản bắt buộc và những điều khoản khuyến khích thực hiện. Các thể chế đi kèm là những biện pháp cụ thể để đảm bảo cho những điều khoản bắt buộc hoặc khuyến khích đó được thực hịên. Các thể chế nghiêm khắc như phá dỡ công trình nếu vi phạm giấy phép xây dựng là điều khoản bắt buộc phải tuân theo. Các chính sách về thuế, về lệ phí xây dựng …áp dụng cho các điều khoản khuyến khích.

Quy hoạch bắt buộc phải có bản đồ

Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, phần giải thích từ ngữ (điều 3) định nghĩa: "Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị".

Khoản 6, điều 3 giải thích: "Đồ án quy hoạch đô thị là tài liệu thể hiện nội dung của quy hoạch đô thị, bao gồm các bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch đô thị". Có nghĩa là các bản vẽ (bản đồ) là tài liệu bắt buộc phải có trong mỗi đồ án quy hoạch.

Điều 23 luật này quy định nhiệm vụ của quy hoạch chung là xác định tính chất, vai trò của đô thị, yêu cầu cơ bản cho việc nghiên cứu để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị, bố trí hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong nội thị và khu vực ngoại thị.

Trong khi đó, nhiệm vụ của quy hoạch phân khu phải xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; yêu cầu, nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng để bảo đảm phù hợp về không gian kiến trúc, đấu nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung đã được phê duyệt và các khu vực xung quanh.

Hồ sơ cần thiết để chính quyền quyết định cho quy hoạch tỷ lệ 1/500 gồm những gì?

• Tờ trình đề nghị được thẩm định

• Có quyết định phê duyệt của chủ đầu tư

• Cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị

  • Xem hướng dẫn chi tiết tại mục Kinh Nghiệm của diaocdautu.com.vn Bài Viết "Hướng dẫn thực hiện quá trình thẩm định quy hoạch chi tiết 1/500".

• Các văn bản, giấy tờ cung cấp thông tin quy hoạch của cơ quan đã có thẩm quyền hay những chứng chỉ liên quan đến quy hoạch

• Bảng biểu thống kê

• Phụ lục và hình ảnh minh họa về khu đất.

• Bản đồ

• Toàn bộ phạm vi khu vực đã lập quy hoạch tỷ lệ 1 500

Những dự án nào cần phải lập quy hoạch tỷ lệ 1/500

Theo quy định của chính phủ: Đối với dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư hay tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 hecta (nhỏ hơn 2 hecta đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì có thể lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết.

Như vậy, dự án nêu trên sẽ chỉ lập bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu; bảo đảm sự đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp với không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.

Tuy nhiên, khi triển khai lập dự án, phòng chuyên môn và Sở Xây dựng yêu cầu phải lập quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 với quan điểm, dự án khu dân cư chủ đầu tư là các hộ dân, vì vậy sẽ có nhiều chủ đầu tư nên dù dự án có quy mô nhỏ hơn 5 ha vẫn phải lập quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500.

Để có thể thuận lợi nhất trong việc làm giấy tờ quy hoạch xây dựng thì cần phải chấp hành đúng tại Điều 7, Điều 15, Điều 23 của Nghị định số 08/2005/NĐ-CP.

Nếu như trong trường hợp mà bạn chưa có đầy đủ căn cứ thì cần dựa vào định hướng lớn của các ngành cũng như các chương trình và kế hoạch phát triển của địa phương. Ngoài ra thì các yếu tố xã hội cũng là nhân tố gây ảnh hưởng đến việc quy hoạch tỷ lệ 1/500.

Thường thi quy hoạch tỷ lệ 1/500 sẽ áp dụng với đất thổ cư có nghĩa là cho phép xây dựng nhà tại đây.

Dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 có được miến giấy phép xây dựng?

Theo khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 89, cụ thể như sau:

Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

• Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
• Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
• Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
• Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
• Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
• Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
• Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
• Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
• Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ…”

Đối chiếu với quy định nêu trên thì đối với trường hợp nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ được miễn giấy phép xây dựng.

Những trường hợp nào thì không cần phải xin giấy phép xây dựng?

Trước khi Luật xây dựng năm 2014 có hiệu lực thì các trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 4/9/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng, các công trình được miễn giấy phép xây dựng. Theo đó chỉ có 05 trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên theo khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014, các trường hợp được miễn cấp giấy chứng nhận bao gồm:

• Công trình xây dựng bí mật nhà nước, công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên và công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp
  • Theo quy định cũ tức theo Nghị định số 64/2012/NĐ-CP trường hợp công trình nằm trên hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên vẫn phải lập hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng. 
  • Việc xác định công trình nào là công trình khẩn cấp căn cứ vào tình hình kinh tế, chính trị, xã hội tại thời điểm xây dựng. Là công trình phải triển khai cấp bách nhằm các mục đích bảo vệ chủ quyền, an ninh quốc gia; an toàn sinh mạng của cộng đồng dân cư. 
• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
• Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đồng thời đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và đã được thẩm định thiết kế xây dựng;
• Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận về hướng tuyến công trình;
  • Các công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị bao gồm các công trình như đường sắt, đường bay, đường dây tải điện, đường cáp viễn thông, đường ống dẫn dầu…
• Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính (Ví dụ: xây dựng nhà ở tạm bợ cho công nhân, thợ xây ở tạm trong quá trình xây nhà, xây dự án)
• Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và tại khu vực này chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
• Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường và an toàn của công trình hiện tại;
• Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích mặt sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
  • Đây là một trong những trường hợp mới được pháp luật công nhận và cho phép miễn cấp giấy chứng nhận xây dựng. Quy đình này tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, thu hút đầu tư xây dựng nhà ở tại đô thị, tạo điều kiện cho phát triển đô thị. Thay vì trước đây bất cứ nhà ở nào thuộc dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở chủ đầu tư đều phải chạy đi lo hồ sơ gồm rất nhiều giấy tờ thì nay nếu đảm bảo đủ các điều kiện về số tầng, diện tích mặt sàn thì chủ đầu tư không phải tốn thời gian đề nghị cấp giấy phép xây dựng nữa. 
• Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa được Nhà nước công nhận.

Các cơ quan nhà nước nào phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500

Khi bạn đã biết về quy hoạch tỉ lệ 1/500 là gì thì cũng nên biết những cơ quan nào sẽ phê duyệt để xây dựng trên đất này, chi tiết bao gồm:

• Đầu tiên bộ xây dựng phê duyệt đất quy hoạch tỷ lệ 1/500 thuộc đúng với thẩm quyền cho phép của chính phủ.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh
• Cuối cùng là cấp huyện phê duyệt quy hoạch nông thôn.

Nói dễ hiểu hơn thì bạn chỉ cần có giấy tờ minh bạch, pháp lý đầy đủ thì bạn sẽ có đủ thẩm quyền để triển khai xây dựng một dự án.

Lưu ý: Quy định về thẩm quyền phê duyệt nêu trên chỉ mang tính chất chung trong quản lý hành chính nhà nước, do đó có một số ủy ban nhân dân cấp tình ủy quyền lại là việc có ý kiến phê duyệt hoặc cơ quan chuyên môn, ví dụ như: Ủy quyền cho sở quy hoạch kiến trúc. Trong tất cả mọi trường hợp có thể phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp huyện/quận thì nhất thiết phải có ý kiến thống nhất của sở quy hoạch kiến trúc hay của ủy ban nhân dân cấp tình trước khi ủy ban nhân dân cấp quận/huyện phê duyệt.

Các trường hợp nào phải lập quy hoạch chi tiết 1/500?

Nhìn chung, với một dự án đầu tư xây dựng cụ thể, chủ đầu tư cần phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 sau khi khu vực đầu tư đã có quy hoạch 1/2000. Tuy nhiên, có các ngoại lệ sau đây trong trường hợp dự án đầu tư do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện:

• Dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha (riêng nhà ở chung cư nhỏ hơn 2ha) thì không bắt buộc phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng phải đảm bảo bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 đã được phê duyệt, đảm bảo đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp về không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.
• Dự án có quy mô trên ha (trên 2ha đối với nhà ở chung cư) phải tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 trên cơ sở quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 đã được phê duyệt.
• Đối với công trình đơn lẻ: không lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 nhưng phải đảm bảo bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 đã được phê duyệt, đảm bảo sự đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp về không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.

Quyết định 1/500 có quan trọng không?

Khi mua đất tại dự án, nếu dự án có quyết định 1/500 thì là đã có quy định xây dựng chi tiết được cơ quan cơ thẩm quyền phê duyệt, sau này cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào đó để ra sổ. Nếu dự án chưa có quyệt định này tức là chưa được cơ quan nhà nước phê duyệt thì bạn phải cân nhắc thật kỹ để tránh rủi ro, và phiền phức sau khi mua đất!

Trên đây là những thông tin về quy hoạch tỷ lệ 1 500 là gì? Không quá khó hiểu đúng không nào? Nếu đang quan tâm đến quy hoạch tỷ lệ 1 500 thì hãy liên hệ trực tiếp với chuyên mục Kinh Nghiệm của https://diaocdautu.com.vn/ để biết thêm chi tiết.